武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则（解读）

　　在此之前，武汉住房公积金管理中心发布了关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知。

　　官方对武汉住房公积金管理中心于2020年10月23日发布的《武汉个人住房商业贷款转住房公积金贷款实施细则》(武公中规﹞﹝2020﹞3号(以下简称《商转公贷款实施细则》)做如下解读：

　　本实施细则自2020年11月23日起施行，有效期五年。

　　一、修改《商转公贷款实施细则》的必要性

　　2010年3月，武汉住房公积金中心发布了《武汉个人住房商业贷款转公积金贷款实施细则》(武公中发〔2010〕16号)。该细则的出台，对规范住房公积金个人贷款管理，防范个人贷款风险，提升贷款服务效能，减轻职工还款压力等发挥了积极作用。但是随着经济社会的发展变化，我市商转公贷款管理也面临着一些新形势新实践新要求，特别是《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》(武公中规〔2018〕2号)于2018年5月1日出台后，该实施细则与新的《个人贷款管理办法》明显不相适应。

　　为适应我市住房公积金管理的新要求，顺应缴存职工的新期待，我们对原商转公贷款实施细则进行修改完善，增补相关内容，删减相关章节，修改相关条款，以加强对我市住房公积金个人贷款使用方面的管理，提高服务效率，更好适应新时代住房公积金管理的新实践新要求。

　　二、《商转公贷款实施细则》的修改依据

　　本次修改《商转公贷款实施细则》，主要根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉住房公积金个人住房贷款管理办法》、《武汉住房公积金管理中心关于印发武汉新建商品房住房公积金个人贷款和武汉存量房住房公积金个人住房贷款两个实施细则的通知》、《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》等有关规定，结合我市住房公积金个人贷款管理实际，在梳理历年相关贷款规定的基础上，借鉴兄弟城市公积金中心的做法，对《商转公贷款实施细则》进行了修改、完善和补充。

　　三、《商转公贷款实施细则》修改的主要内容

　　修改的具体内容主要包括：

　　1、在体例结构上，增设了章节架构，这主要是和先前出台的《新建商品房和存量房实施细则》在架构上保持一致。

　　2、在总则部分，明确了商转公贷款的定义(第二条)，以及商转公贷款管理的基本流程(第四条)，同时强调商转公贷款的受理与发放，应当执行我市住房公积金流动性风险管理的相关规定。

　　3、调整了商转公贷款的对象和条件

　　在贷款对象上(第五条)修改如下：

　　本次修订作了比较大的调整，之前原商贷的主借人和配偶只要有一方缴存了住房公积金，即可申请办理商转公贷款;本次修订将商转公贷款的对象仅限定为原商贷的主借人，即只有原商贷主借人缴存了住房公积金，才能办理商转公贷款。反之，如果原商贷的主借人没有缴存住房公积金，而其配偶缴存了住房公积金，是不能办理商转公贷款的。

　　在贷款条件上(第六条)修改如下：

　　1.办理商转公贷款的条件之一由原商贷发放后已正常还款6个月及以上修改为原商贷发放后已正常还款12个月及以上，这主要是从商业贷款还款的角度防范转公积金贷款的风险;

　　2. 重申了转贷人及配偶同意由公积金中心认可的担保机构提供商转公贷款担保，这也是为了防止商转公贷款抵押悬空风险;

　　3.调整了存量房估价报告书的出具主体，转贷人及配偶同意由公积金中心委托的房屋评估机构出具存量房《房屋估价报告书》，这主要是为了认真贯彻落实住建部有关取消申请人提供存量房(二手房)估价报告证明事项的决定精神;

　　4.存量房商转公贷款房屋房龄(以建成年份为准，下同)上限由20年调整为30年，主要是为了回应购买存量房职工的贷款诉求，并与现行的存量房公积金贷款房屋房龄保持一致。

　　四、新增并明确了商转公贷款房屋套数的认定标准等内容(第七条)

　　这也是为了和《武汉新建商品房和存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》在体例上和架构上保持一致，前述两个《实施细则》均对贷款套数认定标准进行了明确。

　　五、新增了住房公积金贷款流动性系数与贷款额度关系的规定(第八条)

　　主要是依据《武汉住房公积金管理中心关于优化住房公积金个人住房贷款政策的通知》增设的，也是为了和前述《两个细则》在体例上和架构上保持一致。

　　其中：在最高贷款额度中提出：当个贷率高于95%(含)时，暂停商转公贷款业务。这主要是和我中心制定的流动性风险防控机制保持一致。

　　六、存量房商转公贷款增加了相关内容

　　存量房商转公贷款增加了第三级房屋贷款最高比例的相关内容(第八条第二点可贷额度部分)，与前文存量房商转公贷款房屋房龄上限的调整相适应。

　　七、存量房商转公贷款最长期限(第九条)

　　存量房商转公贷款最长期限(第九条)由20年延长至30年，主要是为了减轻商转公贷款职工每月的还款压力，也是为了与《武汉存量房住房公积金个人住房贷款实施细则》的相关规定保持一致。

　　八、第七章 其他规定中新增了一些内容

　　在第七章 其他规定中新增了一些内容：

　　如：第十六条强调，住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理商转公贷款，特别强调了原商贷不能转为住房公积金组合贷款;

　　再如：第十七条 原商贷房屋为联名购买的，不能办理商转公贷款(婚姻关系联名购房除外)。 主要是为了防范贷款抵押难以落实的问题。