债务转移解决蛋壳公寓“租金贷”问题

　　看到微众银行发布的最新计划后，蛋壳公寓的房客陈蓝（化名）在他的心中垂悬了半个多月，而石头却掉了一半。

　　12月4日下午，微众银行正式发表声明，说蛋壳租赁贷款客户撤回租金后，他们与银行签署了一项协议，使用蛋壳公寓所欠的预付租金来补偿客户对银行的贷款。微众银行将偿还贷款。

　　今年6月，陈蓝通过蛋壳公寓的租金贷在北京租了一个房间，租期一年。在蛋壳公寓爆炸之后，他还经历了房东的换锁、断水和断电。实际上，自11月以来，在各地发生了以这种方式驱逐租户的案例。

　　现在，微众银行的这一公告使陈岚松了一口气：最后，房租贷款问题已经解决，因此暂时无需担心资信。

　　微众新计划的实质是债权转让，将租户与银行之间的债权债务关系转变为长期租赁公寓机构与银行之间的债权债务关系。这一方面可以使信贷恢复。另一方面，为了提高效率，它还可以保护处境不利的租户。12月4日，麻袋研究院高级研究员苏筱芮告诉记者，微众计划可能会在未来为类似的危机管理起到示范作用。

　　12月5日，微众银行的相关负责人专门回应记者，自从蛋壳公寓危机以来，该银行一直在寻找解决方案。目前，蛋壳重组计划正在讨论中。如果蛋壳能够在未来生存，相应的风险也将得到解决。

　　先天性困境难以解决

　　在过去的半个月中，陈蓝一直担心被房东赶走。这一切都源于六个月前使用房租贷款来租房。

　　2020年6月，在蛋壳公寓管家的带领下，陈蓝看了看北京市丰台区的几栋房子，最后选择了离公司最近的一栋房子。确认后，蛋壳公寓的管家向陈蓝介绍了蛋壳公寓的月度、季度、半年度和年度付款方式，以及各种付款方式的折扣。

　　当时，手中没有积蓄的陈蓝选择了按月付款的方式，但前提是要与微众银行签订租赁贷款合同。他向记者介绍说，蛋壳男管家没有仔细解释租赁贷款，而是介绍了选择租赁贷款可以享受的好处。他喜欢的房间的月租金是2890元。通过选择优惠租金贷款政策，他每年可以节省8,600元，因此每月租金为2,100元。

　　受到这样的优惠条件的吸引，陈蓝签署了租赁贷款合同，成为了微众银行租用蛋壳公寓的16万多客户之一。五个月后，这笔贷款使他陷入了困境。

　　一些蛋壳出租房客告诉记者，蛋壳管家渴望推荐房租的每月还款模式，但没有详细说明房租出租的具体条件和潜在风险。

　　租户签订租赁贷款合同后，风险正在慢慢累积。

　　长期出租公寓经营者通常采用长收短付的方法。当租户与长期出租公寓运营商签订房屋租赁合同时，他们还将与运营商的金融机构签署贷款合同。金融机构将一次支付一年。租金支付给运营商，租户每月向金融机构偿还租金贷款，运营商每季度或每月向房东支付租金。这样，运营商可以使用租户信贷贷款来建立资金池。

　　租金贷为蛋壳公寓的扩张提供了重要的支持：通过高进低出的方式不断扩张，即高价格从房东手中抢夺住房，低价格出租给租户，同时还留下巨大的隐患。

　　2017年，蛋壳公寓共管理52,180套公寓。在2019年，这个数字增加到43.83万间。相应地，2017年至2019年，使用房租贷款的蛋壳公寓租户比例高达91.3%，75.8%和65.9%，远高于住房和城乡建设部要求房租贷款占比不超过30%的要求。

　　在这种模式下，一旦长期出租公寓经营者逃跑或资金链断裂，房东将无法继续收取租金并驱逐租户，但租户仍需要偿还贷款。今天的蛋壳公寓陷入了这样的困境。

　　一位与微众银行关系密切的内部人士告诉记者： 微众实际上已经做出了很多努力，积极地对蛋壳计划进行了一些救援和重组，但是由于各种原因而失败了。

　　自从蛋壳的资金链于11月中断以来，陈蓝和其他蛋壳租户一样，多次前往蛋壳总部寻求解决方案，但无济于事。房东与房客之间的矛盾也爆发了。房东一再要求陈蓝搬走，甚至通过更换门锁、断电和断水赶走住户。这也是大多数蛋壳公寓租户面临的困境。 记者从几名蛋壳房客那里获悉，为了缓解当前的困境，他们不得不与房东私下签署租房协议。在最初的租赁期限内，租金减半，每人将承担一半的损失。房客和房东退后一步，只能损失一部分资金以换取继续生活的权利。深圳一位蛋壳房客告诉记者。

　　债务转移

　　随着蛋壳及其租户之间的冲突不断累积，与蛋壳公寓建立了租赁贷款合作关系的微众银行也被推到了最前沿。

　　微众银行是腾讯拥有的私人银行，也是中国第一家互联网银行。它干预长期租赁公寓的租赁贷款的时间是在2018年，长期租赁公寓中经常发生雷暴天气。实际上，在2018年长期租赁公寓大雷雨过后，主要的传统银行已经停止了租赁贷款，而微众银行继续进入这一领域，成为蛋壳租赁贷款的主要合作金融机构。同时，它还是长期公寓品牌自如租金贷的合作伙伴。目前，自如已暂停与房租贷款有关的自如分期、轻松付功能。

　　根据报道，目前，微众银行的蛋壳租金贷超过15亿元人民币，而自如和相寓的租赁贷款总额不到8亿元人民币。关于微众银行的租金贷款规模，微众银行负责人告诉记者，不方便？？透露具体数据。

　　根据财务报告，微众银行的主要业务是微粒贷。截至2019年底，微粒贷累计贷款额超过3.7万亿元。此外，该行贷款余额为1630亿元。从这个角度来看，租赁贷款业务在微众银行整体业务中所占的比例相对较小。

　　记者获悉，微众银行也在不断寻求租赁贷款解决方案。自11月下旬以来，微众发布了三份相关通知，将房租租户的初始信用保护期从四个月以上延长至三年。

　　微众银行延长租户信用信息保护期限的目的不是免除贷款。实际上，很难完全解决问题。保护期结束后，我们仍然必须偿还贷款，还必须担心信用信息问题。 陈蓝说。

　　上述接近微众银行的人士表示：微众银行一直在寻求解决方案。银行无权放弃贷款。任何银行贷款都有法律依据。如果微众银行放弃房租贷款，这是一个先例。对中国商业银行贷款业务的影响很大。

　　微众银行宣布的最新解决方案不直接免除贷款。

　　据微众相关负责人介绍，根据最新计划，租户只需与微信签订协议，将债权转让给微信，即可解决租户与微信之间的贷款问题，以及租户的信用问题 最担心的也是彻底的。解决办法解决了，微众将向蛋壳索赔。目前，微众已确定可以执行该计划，但是后续事宜（例如与租户签署的特定协议）将需要一些时间才能提前完成。

　　12月6日，北京市京师律师事务所孟博律师告诉记者，从法律的角度讲，这意味着蛋壳租金贷款客户撤退后，剩余的预付租金可以用来偿还贷款，而这本来是必须偿还的。由承租人承担的资本贷款债务将转移到蛋壳公寓偿还。租金贷款用户可以通过申请信用保护期并与银行进行沟通，将负面影响最小化。蛋壳公寓必须承担由爆炸给房东和房客带来的损失。

　　后续过程很长

　　在过去的案例中，长期出租公寓的经营者大声疾呼而逃离了道路，租户和房东是造成损失的主要原因。从业内人士的角度来看，微众银行的这一举动为雷雨过后的长期出租公寓提供了解决方案的样本。

　　长租公寓第一股青客公寓将杭州的5,000套房屋转移给了建设银行长期租赁公寓业务平台建融家园。具体来说，租户和房东可以自愿与建荣家园签订新的租赁协议。但是，青客仍然负责具体的住房业务，而建融家园则相当于获得这些住房的租赁权并承担债务。

　　12月6日，中原地产首席分析师张大伟对记者表示，过去曾发生爆炸的长期出租公寓运营商发生的涉及地雷爆炸的案件的价值相对较小。基本上，企业在路上奔跑，房主和房客在扯皮中已经消化了它，监管还没有出台相关政策，雷声越来越大。 微众银行的此解决方案是一个相对不错的解决方案。

　　但是，一些内部人士向记者分析说：微众银行最终将从蛋壳公寓收回贷款的多少以及将产生多少坏账，取决于蛋壳公寓重组的结果。

　　12月1日，上海市住房管理局在上海请愿平台上对请愿书作出回应，称蛋壳公司总部设在北京，北京市政府牵头协调危机解决计划。记者获悉，北京打算推广自动和其他长期租赁公寓公司，以接管蛋壳的业务和债务。根据自如在12月4日发布的计划，自如只希望接管蛋壳的住房和客户来源，但无意接管债务。

　　蛋壳公寓重组的最终结果仍有待观察。几位不愿透露姓名的业内人士告诉句子，蛋壳公寓目前是烫手山芋。大多数长期出租公寓品牌都不愿承担债务，而只想接管蛋壳的客户和财产，重组仍然很困难。

　　11月25日，国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤在《人民日报》上撰文指出，严控高进低出、长收短付、租金贷等市场乱象。

　　此前，当地一家金融监管机构在接受记者采访时表示：如果不及时纠正，长期租赁公寓确实很可能演变成P2P之类的混乱局面。

　　在苏筱芮看来，这是典型的消费金融结构。蛋壳是现场聚会，微众是出资者，蛋壳爆雷。作为出资人，微众银行也是踩雷的受害者。公寓场景模式已信仰崩溃。

　　陈蓝没想到的是，在微众发布解决方案的第二天，他和他的室友都收到了终止与蛋壳合同的通知。在12月6日，蛋壳未经陈蓝的知情并单方面强行终止了租赁合同。根据蛋壳后台显示，租户不负责终止合同，这意味着蛋壳不需要支付违约金，还收回了以前承诺的现金返还金额。陈岚想向蛋壳投诉，但无法联系蛋壳和管家。

　　我们与蛋壳签订的租赁合同表明该合同已到期，这意味着我们失去了住在此房间的权利。如果房东此时要求我们搬出，则没有任何回旋余地，我们也没有计划移动。陈蓝说。